📣 О чем тут написано?
Полная инструкция по самостоятельной аренде квартиры
В каких случая не возможно снять жилье без агентов?
Если перед вами встала задача найти съемную жилплощадь, вы сразу должны закладывать в траты не только ежемесячную сумму аренды, но и страховой депозит, стоимость услуг переезда и, конечно же, гонорар риэлтора.
В результате получается круглая сумма. В Москве, например, она равняется примерно 30 000 рублей. И это при условии аренды относительно бюджетной квартиры. Что же нужно сделать, чтобы сократить эту цифру хотя бы на сумму стоимости услуг агентства недвижимости?
Какая сторона платит комиссию риэлтору и в каких случаях?
На самом деле, всё зависит от рыночной стоимости жилплощади. Если квартира эконом-сегмента, комиссию платит арендатор, если же элитная – арендодатель. Почему происходит именно так? Поскольку в эконом-сегменте спрос на жилье более активный, и предложений обычно меньше, чем желающих арендовать, квартиросъёмщики сильнее заинтересованы в результате.
А в элитном сегменте всё наоборот. Во-первых, арендаторов на дорогое жилье найти сложнее. Во-вторых, процесс поиска происходит гораздо медленнее. И в этой ситуации получается, что уже собственник заинтересован в конечном итоге больше, чем жильцы. И платит комиссию агентству недвижимости именно он.
Однако, не зависимо от того, какая сторона берет на себя расходы на услуги риэлтора, нанимает его обычно собственник помещения. Он поручает агенту заниматься такими процессами, как фотосъемка квартиры, размещение объявлений о сдаче, созвон с потенциальными арендаторами, организация просмотров жилья, помощь в оформлении документов.
В некоторых случаях, если арендодатель и риэлтор предварительно оформили доверенность на подписание договоров, сотрудник агентства недвижимости занимается и этим процессом.
Но бывают и исключения, когда агента нанимает не собственник жилья, а потенциальный квартиросъемщик. В таком случае цель сотрудника – найти идеальный вариант: подобрать объявления, оценить состояние квартиры, договориться о скидке. Подобные ситуации бывают нечасто, и тогда гонорар риэлторы разных сторон делят пополам.
По данным ресурса Яндекс. Недвижимость стандартная ставка комиссии агента недвижимости – 50% от ежемесячной стоимости аренды жилья. В зависимости от города эта сумма может варьироваться от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
Размер комиссий риелторов по аренде квартир в Москве
| Комиссия | Доля объявлений |
| 0% | 16,5% |
| 0–50% (не включительно) | 8,5% |
| 50% | 51% |
| 50–100% (не включительно) | 20% |
| 100% | 4% |
Размер комиссий риелторов по аренде квартир в Санкт-Петербурге
| Комиссия | Доля объявлений |
| 0% | 5,5% |
| 0—50%(не включительно) | 2,5% |
| 50% | 55% |
| 50–100% (не включительно) | 24% |
| 100% | 13% |
Исходя из представленных таблиц, в Москве примерно каждая пятая жилплощадь сдается самостоятельно без риэлторов.
В каких случаях жильё сдают самостоятельно?
Как мы уже упоминали выше, комиссия риэлторов – это один из многочисленных платежей, которые должны совершить будущие арендаторы в самом начале своей жизни в новой для них квартире. При этом агенты недвижимости часто выполняют номинальную функцию – они могут ответить всего на один звонок и просто прийти на объект с распечатанным шаблонным договором найма.
Поэтому у некоторых квартиросъемщиков вполне резонно не возникает желания платить за эту процедуру пару десятков тысяч рублей (а иногда этих денег просто нет). Таким образом, потребность сэкономить приводит к тому, что арендаторы вообще не рассматривают варианты сотрудничества с риэлторами.
Этот же вопрос можно рассмотреть и с точки зрения собственника. Поскольку, как мы уже выяснили, для арендаторов бывает принципиальным вопросы оплаты комиссии агента, хозяин квартиры, сотрудничая с риэлтором, может затянуть поиск новых жильцов. А это прямые финансовые убытки.
Помимо этого, некоторые арендодатели не доверяют посторонним людям. Они считают важным самим показывать квартиру, потому что знают все ее нюансы, самим общаться с потенциальными квартиросъемщиками, потому что хотят подобрать хороших людей, самим подписывать документы, чтобы учесть все нюансы.
Все вышеперечисленные факторы приводят к тому, что в сдаче квартир всё больше людей стараются не прибегать к услугам агентов недвижимости.
С чего начать, если вы решили сдавать квартиру самостоятельно?
Первый круг знакомых
Все мы знаем и о теории пяти рукопожатий, и о простом сарафанном радио. Этот способ работает и работает достаточно хорошо. Считается, что в среднем у каждого человека в первом круге знакомых есть 150 контактов. А если попросить всех 150 человек спросить у своих знакомых, не сдает ли кто-нибудь подходящее жилье, эта цифра увеличится в десятки раз.
Где найти эти 150 контактов? Соцсети, рабочие или дружеские чаты, форумы по интересам – работает всё. Другим несомненным плюсом этого варианта поиска квартиры является то, что собственник более лоялен к друзьям своих друзей, чем к людям с улицы, что всегда дает возможность попросить о дисконте.
Помогут и сайты недвижимости
Раньше на подобных ресурсах объявления часто публиковали только риэлторы. Сейчас ситуация меняется – их размещают и агенты, и сами собственники. Например, на ресурсе Яндекс.Недвижимость 16,5% объявлений – от хозяев апартаментов.
Советы юриста при аренде квартиры в 2020 г.
Специализированные группы в соцсетях
Практически в каждом относительно крупном городе существуют группы наподобие «Аренда недвижимости без посредников». Они удобны тем, что, во-первых, увидев заинтересовавшее вас объявление, можно сразу зайти в профиль к собственникам квартиры и понять, насколько комфортно вам будет общаться с этими людьми и иметь финансово-договорные отношения с ними.
Во-вторых, у подобных постов обычно сразу есть обратная связь в комментариях: дорого/дешево, хороший район проживания или нет, особенности транспортной развязки и так далее. Из этого преимущества вытекает и следующее: если собственник квартиры оказался недобросовестным, его можно добавить в «черный список», и в дальнейшем сдать своё жильё ему будет уже затруднительно.
Но у такого способа поиска апартаментов есть и свои минусы. Первое, что отталкивает сразу многих, – невозможность сортировать посты по какому-либо признаку, отсутствие унифицированной формы объявлений. Помимо этого, в таких группах обычно очень высокая конкуренция среди арендаторов.
Чтобы снять достойный вариант, нужно быть готовым практически ежеминутно обновлять страничку и иметь возможность сразу же выехать на просмотр понравившегося объекта.
И, конечно же, та же самая возможность оставлять комментарии под объявлениями, которая может сыграть в плюс, может сыграть и в минус. Люди часто оставляют не относящиеся к делу или даже неприятные комментарии, оскорбляют, некрасиво шутят.
Проблемы, с которыми вы можете столкнуться, арендуя жильё самостоятельно
Как риелторы манипулируют вами
Сэкономить на комиссии риэлтору – это, несомненно, плюс. Но какие же могут быть минусы?
Безусловно, многие хотят найти квартиру без дополнительных затрат. И здесь нужно постоянно держать руку на пульсе и регулярно просматривать все источники объявлений, чтобы быть первым позвонившим арендодателю.
Высокий спрос на аренду недвижимости
Кроме этого, просмотры обычно тоже назначают на ближайшее время. От момента, когда вы увидели подходящее объявление, до момента просмотра квартиры может пройти всего пара часов. А это значит, что нужно иметь и физическую возможность быстро добраться до объекта, и финансовую, чтобы сразу же подписать договор и оплатить депозит.
Хотя бывает и по-другому. Некоторые собственники могут неделями выбирать подходящего им квартиросъемщика, который в свою очередь также неделями будет вынужден жить в подвешенном состоянии.
Завышение стоимости аренды
Иногда происходят следующие ситуации. Собственник назначает на одно время просмотр нескольким потенциальным арендаторам. И после того, как все ознакомились с условиями проживания, устраивает самый настоящий аукцион. Люди, уже приехавшие в свое потенциальное жилье, не хотят уходить ни с чем и начинают отчаянно торговаться, повышая стоимость арендной платы. Если вы вдруг когда-либо столкнетесь с подобной ситуацией, разумнее будет сразу уйти. Доверять таким собственникам нельзя.
Мошенничество с арендой квартир
Здесь может быть несколько вариантов. Самый безобидный, когда объявление о сдаче без комиссии размещает все-таки агент, который надеется, что квартира будущим арендаторам понравится настолько, что он сможет с ними договориться на оплату его «услуг».
Но бывает и хуже. Например, когда такое объявления размещают сами собственники, но после того, как арендаторы заселяются в свое новое жилье и вносят депозит, придумывают предлог и просто выселяют людей, не возвращая им деньги. А иногда работает целая система. Мошенники снимают квартиру, выдают себя за ее хозяев и обещают сдать апартаменты нескольким жильцам одновременно. Они собирают со всех арендные платы и страховой депозит и просто исчезают.
Собственники со странностями
Как мы уже писали выше, некоторые арендодатели не доверяют риэлторам и считают, что только они сами смогут найти хороших жильцов в свою квартиру. Иногда понятие «хорошести» переходит границы разумного и к будущим квартиросъемщикам выдвигается ряд требования из десяти-двадцати пунктов, включающих религиозные и политические убеждения.
Такие хозяева могут спокойно без зазрения совести прийти в квартиру во время отсутствия жильцов, проверить, всё ли в цело, или навести там свой порядок. Поэтому если вы столкнулись с таким странным и не совсем адекватным хозяином квартиры, лучше отказаться от этого варианта, поскольку моральное спокойствие все-таки дороже.
Что же сделать, чтобы обезопасить себя при самостоятельно аренде квартиры?
Конечно, не стоит наводить панику и подозревать в каждом собственнике мошенника или неадекватного человека. Но некоторые разумные вещи сделать не помешает.
- Промониторьте, насколько часто сдавалось жилье. На некоторых сайтах недвижимости можно отследить конкретные квартиры по конкретному адресу. Если апартаменты сдавались достаточно часто, это повод задуматься или, как минимум, уточнить этот вопрос на встрече с собственником.
- Спросите о гонораре риэлтору по телефону. Лучше потратить пару минут на выяснение этой детали, чем потерять полдня на просмотр квартиры, которая вам априори не подходит.
- Уходите, если понимаете, что сейчас начнется аукцион при просмотре недвижимости. Сэкономить, как вы планировали, у вас точно не получится, а вот влипнуть в неприятную историю – вполне может быть.
- Всегда просите показать подтверждающие документы на квартиру. Три документа, в которых должны совпадать все данные: паспорт собственника, основание владения имуществом и выписка из ЕГРН. Внимательно сверяйте их.
- Подписывайте договор аренды. Это очень важно. Именно договор аренды регулирует все ваши отношения и взаимодействия с собственником. И именно он станет основанием разбирательства дела в суде, если вдруг до этого дойдет. Как минимум, вы всегда можете этим пригрозить. Если вы подписываете документы, подготовленные хозяином квартиры, внимательно, очень внимательно прочтите их. Если возникнут какие-то неясности, найдите ответы на появившиеся вопросы в интернете. Сейчас вся эта информация находится в открытом доступе.
- Подписывайте акт приёма-передачи недвижимости. В этом документе перечисляется вся мебель, бытовая техника, дорогостоящие предметы интерьера и то, в каком состоянии они находятся. Если где-то есть сколы, царапины, потертости, обязательно указывайте их в акте.