Существует мнение, что в России самый простой и прозрачный процесс продажи и приобретения объектов недвижимости. Но когда дело доходит до реальной сделки, на практике это утверждение не подтверждается.
📣 О чем тут написано?
Не зависимо от того, продаёт человек или покупает недвижимость, перед ним становится ряд вопросов:
- с чего нужно начинать?
- Кто поможет оформить сделку?
- Какому агентству и специалисту по недвижимости довериться?
- Как получить справедливые условия сотрудничества с риелтором?
Дать совет по некоторым из возникающий вопросов постарается Николай Федотов, фрилансер, который покупал квартиру и сам и с агентом по недвижимости, одну из которых сдает, во второй работает как в офисе.
Лидер среди вопросов: обращаться в агентство, или к частному агенту?
Если говорить о совершении сделки первый раз в жизни, то чаще всего у клиента много тревог и переживаний из-за того, что он никогда не сталкивался с подобным процессом. В данной ситуации нужно просто довериться тому специалисту, которого вы выбрали для совершения сделки. Если же вам страшно доверять такую ответственность одному человеку – обратитесь в любое крупное и популярное агентство.
Правда ли частный риелтор имеет преимущество в виде более низкой стоимости его услуг?
Но более низкая стоимость образуется из-за дополнительных рисков, которые и являются недостатками: доверяя сделку конкретному человеку, всегда сохраняется риск ошибок по причине человеческого фактора, или, допустим, у конкретного человека возникнут какие-либо обстоятельства (например, серьезно заболеет), которые поставят под угрозу всю сделку.
Так же недостатком является то, что в случае возникновения каких-то проблем частный риелтор ответственности никакой не несёт и полагаться можно только на его добросовестность.
Преимуществом обращения в агентство является как раз то, что сделка в ответственности агентства в целом, а не какого-то конкретного сотрудника
Следовательно вы не зависите от возможного риска исчезновения вашего агента из сделки по какой-то причине. Но и у агентства есть недостатки. Во-первых, значительно более высокая комиссия, во-вторых, необходимость подписания агентского договора (если говорить о возможных юридических опасениях, то он тоже должен подвергаться оценке стороннего специалиста), ну и опыт и квалификацию специалистов, работающих по вашей сделке, тоже особо не проверишь.
Частный риелтор не меняет своих тарифов по ситуации
Если вы нашли добросовестного агента с хорошей репутацией – он назовёт свою фиксированную стоимость, и она не изменится, например, если он увидит, что вы не ориентируетесь в стоимости услуг данного рода.
Совершенно другая картина наблюдается в случае с агентствами в отношении цены за агентскую услугу
Как правило разговор начинает с самой высокой цены на их услуги, а в случае, если клиент обладает знанием рынка услуг и имеет опыт проведения сделок с недвижимостью, тариф агентства может упасть вдвое от первоначальной цены.
Как понять — есть ли у клиента опыт?
Это всегда понятно буквально с первых минут. Ещё раз подчеркну — хорошему частному агенту не важно кто перед ним – новичок или человек с приличным стажем в купле-продаже недвижимости. Это клиент! А значит самый главный человек в сделке.
Если описывая свои пожелания клиент использует профессиональную терминологию, например говорит «я не турист» (это обозначает, что он не собирается просто путешествовать по разным квартирами, без цели и возможности купить), а так же не уточняет, что я имею ввиду, слыша слова «альтернатива», «свободная продажа», и понимает, что «линейка» и «распашонка» — это тип планировки квартиры — значит передо мной человек, знакомый со всем процессом покупки и не раз сталкивавшийся с риелторами. С таким клиентом общение проще и эффективнее, при чем для всех сторон сделки
Плохой риелтор себя быстро выдаёт
Стоит немного времени поговорить с агентом, задать ему несколько ситуационных вопросов и становится понятно, стоит ли дальше продолжать сотрудничество. Если вас предлагают пути уклонения от налогов, путём занижения цены в договоре, или допускают юридически ошибки например, называя нотариуса государственным (хотя таких в нашей стране не существует, они все частные) — не стоит задерживаться у такого агента.
Что может насторожить уже в ходе сотрудничества с частным агентом?
Любое поведение, которые можно интерпретировать как непрофессиональное (требует оплатить его услуги, которые ещё не были выполнены, поднимает стоимость своих услуг в ходе работы, договаривается о каких то условиях с другими участниками сделки без вашего ведома) или подозрительное (например, долго не выходит на связь, периодически пропадает, не перезванивает) — должно натолкнуть на мысль, что либо риелтору не важна его репутация, а значит это никак не серьезный специалист, нацеленный на успешное долгосрочное сотрудничество.
Комиссия больше 4% процентов — это попытка сверх заработка, что не добавляет агенту плюсов в его пользу
Бывают, конечно, особо сложные случаи, требующие эксклюзивных подходов, но это редкость. Стандартные условия хороших агентов — это 2-4% процента. У агентств ставки выше, но глобально. Поэтому если вы слышите цифру 10, знайте – это совсем неадекватный процент, это просто поиск легкого заработка со стороны агентства.
Невозможно проверить лицензию риелтора, так как таковых не существует
Лицензии отманили ещё в 2002 году. Никаких официальных реестров и организаций для риелторов нет, которые бы подтверждали легитимность их деятельности. С одной стороны это усложняем задачу клиентам, но с другой стороны существеннее таких реестров повлияет на конкуренцию, ограничивая её и как следствие поднимет стоимость наших услуг.
О каком клиенте мечтает каждый риелтор?
Грамотный, собранный, логичный и предсказуемый, последовательный, организованный и пунктуальный, а самое главное способный довериться своему агенту, раз уж обратился к таковому.