Как продать квартиру

Полная инструкция как самостоятельно продать квартиру

В этой статье я хочу поделиться с вами не хитростями того, как эффективно продать недвижимость в короткие сроки, а рассказать пошаговый план действий для самостоятельной продажи квартиры не прибегая к услугам посредников.

Очень важно! Статья инструкция получилась очень большая, читать вдумчиво минут 12-15, наберитесь терпения, вам еще квартиру продавать ????

Некоторым кажется, что заниматься продажей квартиры самостоятельно очень просто, однако те, кому пришлось столкнуться с этим, точно так не считают.

Процедура продажи недвижимости – весьма затратный процесс, который требует много времени, сил и нервов. Иногда продажа квартиры может затянуться на целый год.

Поэтому, данная статья призвана стать пошаговым руководством для тех, кто хочет быстро продать свою недвижимость, не теряя в реальной стоимости объекта.

Продавать самому или через риелтора?

Правильного ответа на этот вопрос не существует, так как выбор зависит от каждой конкретной ситуации. Если деньги нужны срочно и вам нужно продать недвижимость в максимально короткие сроки, есть смысл прибегнуть к услугам риелторов из агентства недвижимости.

Тогда в ситуации, когда необходимость в срочность отсутствует, вы можете попробовать продать квартиру своими силами. Никто не запрещает вам обратиться за помощью к специалистам, если что-то не будет получаться.

Давайте сравним два возможных варианта реализации продажи недвижимости путём анализа некоторого списка показателей:

• Как правило, агентство недвижимости продаёт квартиру в более короткие сроки, ведь сделкой занимаются квалифицированные специалисты. Самостоятельная продажа может потребовать больше времени.
• Агентства по недвижимости берут от 2% до 5% суммы сделки в качестве оплаты своей работы, в то время как самостоятельная продажа не требует каких-то дополнительных расходов (кроме рекламы и оформления).
• Когда человек привлекает к продаже недвижимости риелтора, он обычно затрачивает гораздо меньшее количество сил и времени, ведь основную работу делает специалист. В случае, когда человек осуществляет продажу своими силами, тратиться большое количество своего времени и сил – не каждый готов пойти на такое.
• Риелтор может более точно оценить рыночную стоимость вашей недвижимости, а также специалист из агентства поможет минимизировать риски с документами – самостоятельно сделать всё это без подготовки будет трудно.

Если вы всё же планируете обращаться к специалистам, то вот вам совет: очень внимательно подходите к выбору риелторского агентства. Лучше всего будет обратиться к тем специалистам, которые обладают хорошей репутацией.

Стоит ли обращаться сразу в несколько агентств?

Не стоит работать одновременно с несколькими агентствами, это замедлит скорость продажи квартиры и вот почему…

• Дело в том, что все компании будут рекламировать вашу недвижимость в одних и тех же источниках – это может отпугнуть потенциального покупателя.
• Квартира начнет конкурировать сама с собой.
• У покупателя будет рычаг манипуляции по цене на нескольких агентов.
• один из множества агентов, чтобы привлечь внимание к вашему объекту может без согласования с собственником искусственно занижать стоимость.

Тем, кто желает продать свою квартиру самостоятельно, я советую прочитать это полное пошаговое руководство.

Продаём квартиру самостоятельно

Первый шаг – определите цель

Начать такую непростую процедуру стоит с постановки цели продажи недвижимости, ведь именно она определяет то, насколько быстро нужно продать объект, какой метод взаиморасчёта выбрать, какого размера задаток просить и, самое главное, цену квартиры.

Цели продажи недвижимости могут быть самыми разнообразными. В нашей инструкции мы постарались разделить их на примерные группы:

1. Продажа квартиры в целях расширения жилплощади (покупка большей по размеру квартиры);
2. Продажа жилого помещения для того, чтобы приобрести квартиру с меньшим количеством квадратных метров;
3. Продажа квартиры по причине переезда в другой город;
4. Смена жилплощади на частный дом;
5. Срочная потребность в большой сумме денежных средств, например в связи с неотложной операцией;
6. Продажа недвижимости для того, чтобы инвестировать деньги в бизнес;

Как правило, действует один простой закон – чем быстрее нужно продать недвижимость, тем цена её будет ниже.

Второй шаг – оцените свою недвижимость

Если вы определили цель продажи, самое время перейти к оценке своей квартиры.

На конечную рыночную цену жилплощади влияет большое количество факторов, однако существует список основных составляющих.

13 факторов оценки квартиры на продажу в 2019 году

1. Количество квадратных метров. Чем их больше, тем дороже оценивается квартира.
2. Число комнат. Увеличение числа комнат прямо пропорционально влияет на цену. Однако, продать однокомнатную квартиру гораздо быстрее, чем четырёхкомнатную, потому что на спрос на последнюю гораздо ниже.
3. Планировка. Если планировка квартиры очень хорошая, есть шанс неплохо поднять стоимость. Дороже всего продаются квартиры, комнаты которых не смежные (не проходные).
4. Площадь кухни. Этот параметр тоже важен, так как представители женского пола проводят на кухне достаточно большое количество времени. Иногда размер кухни может стать определяющим фактором, особенно если у покупателя много членов семьи. Площадь хорошей кухни начинается с 10 м2 – квартиры с кухнями меньше продать сложнее.
5. Санузел. Если в квартире санузел разделён, то такую квартиру можно продать немного дороже.
6. Балкон или лоджия. Застеклённый балкон будет неплохим бонусом, добавит к стоимости около 5%.
7. Отопление. Многие покупатели выбирают квартиры именно с автономной отопительной системой, несмотря на их большую стоимость. Тем не менеена люди делают это с целью экономии на коммунальных платежах в будущем.
8. Ремонт в квартире. Квартира, находящаяся в благоприятном районе и в доме, которыйй моложе 10-15 лет, то приличный ремонт повышает цену квартиры примерно на 10%.
9. Размер «коммуналки». Довольно важный показатель, на который смотрят почти все покупатели. Признак хорошей квартиры – счётчики на отопление, воду и газ.
10. Всё о доме: этажность, год постройки. Известно, что жильё на первых и последних этажах продаётся хуже, поэтому такие квартиры немного теряют в своей цене. Более того, очевидно, что чем новее дом, тем квартира в нём дороже. Также важно понимать, что цены на жилплощадь в кирпичном доме значительно выше, чем в домах панельного типа.
11. Район. Простой факт – чем ближе к центру, тем дороже. Порой, квартира в старом доме в центре города может стоить в пару раз дороже, чем большая по размеру в новостройке.
12. Инфраструктура и окружение. Квартиры, которые находятся в районах с развитой социальной инфраструктурой, уходят с молотка по более высоким ценам. На стоимость может повлиять наличие школы, детского сада, больницы или хорошего магазина рядом с домом.
13. Дом сдан? В домах, которые находятся на этапе, близком к сдаче, цены на порядок выше, чем в тех, где строительство ещё только начинается.

Как формируется цена

Теперь вы знаете, какие факторы формируют стоимость недвижимости, а значит можете попробовать оценить свою собственную квартиру.

• Начать стоит с анализа рынка жилья в вашем городе. Вы можете купить газету, где публикуются объявления, или же просто полистать объявления на специальных сайтах. Вам достаточно выбрать несколько квартир, которые по многим параметрам похожи на вашу – именно так вы можете указать примерную стоимость вашего жилья.
• Также, вы можете узнать рыночную стоимость вашей квартиры опытным путём. Создайте объявление о продаже вашей квартиры и специально завысьте цену. Если за неделю-две вам никто не позвонит, это верный знак того, что цену нужно снизить. Так, постепенно, вы узнаете реальную рыночную цену.
• Проверенный вариант – призвать на помощь риелтора, который при продаже квартиры поможет вам оценить жилплощадь.
• В реальном объявлении укажите немного завышенную цену – так вы сможете создать себе пространство для торга.

Третий шаг – сделать рекламу квартиры

Как только вы определили цену, пора задуматься о рекламе. Вот вам на заметку несколько различных популярных способов:

1. Разместите объявление о продаже своего объекта на популярных интернет порталах. Сегодня это один из самых распространённых и эффективных методов рекламы, ведь таким образом вы можете охватить огромную аудиторию людей со всего мира. Возможно, кто-то из другого города планирует переехать и купит вашу квартиру.
2. Вы можете расклеить рекламные объявления. Этот метод сегодня является одним из мало востребованных ввиду лени продавца или агента, так как большинство бумажек бывают просто сорваны ещё до того, как их может увидеть потенциальный покупатель. Но он приводит самых мотивированных покупателей с района.
3. Попробуйте использовать «сарафанное радио». Расскажите о продаже своей недвижимости друзьям, коллегам и родственникам. Может быть, кто-то из всех них или из их друзей как раз подумывает над покупкой новой недвижимости.
4. Самый проверенный временем и дающий плоды метод – БАННЕР, разместите на окнах или на балконе баннер с вашим номером и со словом «Продаётся». Есть вероятность того, что будущий покупатель живёт по соседству.

Итак, как мы уже отметили ранее, сегодня самый популярный и распространённый метод рекламы – публикация объявления на различных интернет-платформах.

Однако, объявлений в сети очень много, поэтому важно грамотно составить своё, чтобы заинтересовать потенциального покупателя. Давайте остановимся тех ключевых моментах, которые получают наибольшее количество внимания от покупателей:

1. Общее количество квадратных метров квартиры, а также отдельно площадь жилой зоны и кухни;
2. Количеств комнат;
3. Большим плюсом будет фотография, на которой вы схематично покажете планировку вашей квартиры. Так покупатель сможет детально понять то, каким образом устроена ваша жилплощадь;
4. На каком этаже квартира, а также количество этажей в доме, год его постройки и его тип (например, квартира на 7 этаже 9-этажного кирпичного дома 2003 г. постройки);
5. Обязательно укажите тип отопления и санузла, для многих покупателей эта информация может быть критически важна (например, центральное отопление и раздельный санузел);
6. Покупателю важно знать, в каком состоянии лоджия/балкон – застеклено помещение или нет (например, лоджия была застеклена в прошлом году);
7. Больше ценятся объявления, в которых продавец рассказывает о ремонте. Нужно указать то, какого типа и как давно ремонт был сделан (например, был сделан капитальный ремонт всех комнат в 2019 году);
8. Дополнительно неплохо будет указать информацию о том, какие рекреационные зоны есть рядом с домом, например парки, сады или лес;
9. Социальная инфраструктура тоже является необходимой информацией, ведь наличие рядом с домом больниц, магазинов, школ или детских садов может быть неплохим преимуществом;
10. Укажите примерные расходы на «коммуналку» зимой и летом.
11. Последнее, но самое важное: обязательно добавьте минимум 5-7 фотографий вашей квартиры. Фотографии обязаны быть приятными, снятыми на хорошую камеру (сейчас почти каждый телефон делает неплохие фото). Поэкспериментируйте, найдите удачный ракурс. Бардак и старую мебель фотографировать не рекомендую – это отпугивает покупателя. Наведите порядок, потому что даже самая приличная квартира, в которой бардак, на фото будет выглядеть непривлекательно.

Теперь вы знаете о том, какая информация должна обязательно быть в хорошем объявлении. Однако, многие делают критические ошибки при его составлении.

Объявление должно быть выделяющимся и цепляющим, чтобы человеку хотелось до конца прочитать его и приехать лично убедиться в ваших словах. Если вы хотите расклеивать свою рекламу, позаботьтесь о том, чтобы оно не затерялось среди других белых бумажек – печатайте рекламу в цвете.

Ваше объявление должно быть структурировано, а читать его должно быть приятно.

Чтобы вы поняли разницу между хорошим и плохим объявлением, ниже приведу вам несколько примеров:

Неудачное объявление

Продам двухкомнатную квартиру в Ленинском районе, 3 этаж / 9-этажного дома, 40м2. Сделан капитальный ремонт, лоджия не застеклена, раздельный санузел, рядом больница и детский сад.

Цена: 8 450 000 рублей.
8(912) 123-45-67   — Виталий

Качественное объявление

Продается прекрасная студия в новом доме, расположенном в самом удобном, тихом и чистом районе Кирова.

Достаточно большая общая площадь для студии – 38 км. м, что делает каждое её помещение удобным и просторным. Комната находится со светлой стороны, там всегда тепло и солнечно.

Квартира находится на последнем этаже нового кирпичного 16-ти этажного дома 2014 года постройки. Вам будет приятно каждый раз заходить в светлый и чистый подъезд, быстро подниматься на современном безопасном лифте.

В прошлом году был сделан капитальный ремонт всех помещений — красивый смежный санузел с большой ванной и тёплыми полами, функциональная кухня выполнена в приятных долговечных материалах.

В вашем распоряжении лицей, детский сад, поликлиника и несколько магазинов – всё это в шаговой доступности.

Стоимость – 2 900 000 рублей.
Вы можете связаться с собственником: Вячеслав – 8(912)455-72-13

Звоните и задавайте вопросы! Квартира в любое время ждёт вашего визита!

Четвертый шаг – готовим бумаги

Продажа квартиры – это ещё и процесс длительного сбора большой бумажной волокиты.

Для того, чтобы регистрация договора купли-продажи прошла успешно, и вы получили все необходимые штампы, необходимо подготовить много разной информации. Итак, представляю вашему вниманию примерный список нужных бумаг:

1. Документ, который поможет установить личность собственника – обычно паспорт, однако иногда может понадобиться и свидетельство о рождении;
2. Если недвижимость была приобретена и обжита совместными силами супругов, то для проведения операций по её продаже будет необходимо позаботиться о бумаге, подтверждающей согласие вашей супруге или супруга. Такой документ должен в обязательном порядке быть заверен у нотариуса;
3. Обязательно нужно подтвердить право на собственность – подготовьте выписку из ЕГРН/договор купли-продажи/свидетельство о собственности на недвижимость/договор дарения/свидетельство о праве на наследство, или любой другой подтверждающий документ.
4. Необходимо получить справку по форме 9, которая является выпиской из домовой книжки;
5. Если один из текущих владельцев ещё не достиг возраста совершеннолетия, необходимо получить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства;
6. Позаботьтесь о получении справки из БТИ (Бюро Технологической Инвентаризации), которая будет являться кадастровым паспортом и планом квартиры;
7. Докажите отсутствие задолженностей по «комуналке»;
8. Если сделкой занимается не собственник, а какое-то третье лицо, то на него необходимо оформить доверенность.

Сегодня на рынке недвижимости развелось большое количество мошенников, которые так и хотят оставить вас ни с чем. Если вы на 100% не уверены в том, что справитесь со всеми сложностями – обратитесь к риелтору. Он возьмёт не более 5% от суммы сделки, однако вы будете уверены в том, что сделка пройдёт максимально безопасно.

Пятый шаг – готовим квартиру к продаже

Вы составили качественное объявление и начали собирать необходимые документы? Отлично, теперь самое время позаботиться о том, чтобы оставить приятное впечатление потенциальному покупателю, пришедшему посмотреть на вашу квартиру.

ТОП 5 действий которые нужно сделать перед показом своей квартиры и не облажать

Вот ряд тех вещей, которые я настоятельно рекомендую сделать перед тем, как показывать свою жилплощадь покупателю:

1. Уберитесь в квартире. В первую очередь, начать стоит с обычной капитальной уборки. Качественно помойте все окна, полы и любую поверхность. Наведите порядок так, чтобы постороннему человеку захотелось переночевать у вас.
2. Вывезите старую мебель. Если у вас в квартире есть мебель, от которой вы сами давно мечтаете избавиться – пора наконец-то сделать это. Выбросите дряхлый шкаф, комод или диван, ведь пользы от них никакой, а впечатление о «свежести» квартиры они явно попортят. Поставьте себя на место покупателя: понравилась бы вам квартира, в которой стоит старый разваливающийся диван?
3. Создайте приятный запах. На этот важный момент многие не обращают внимания, однако он положительно может повлиять на решение о покупке. Приятный аромат в помещении настраивает человека на хорошее настроение и позитив, а запах «старости» явно никому не придётся по вкусу.
4. Попытайтесь замаскировать изъяны. Многие придирчивые покупатели замечают даже самые маленькие недостатки, которые могут либо повлиять на конечную стоимость вашей квартиры, либо совсем отпугнуть человека от покупки. Если у вас есть проблемные участки на стенах, например порванные обои – попробуйте сделать перестановку так, чтобы дефекта не было видно. Покупатель не станет двигать шкаф только для того, чтобы убедить в цельности обоев.
5. Наведите порядок в подъезде и при входе. Многие забывают о том, что подъезд и придомовая территория тоже создают впечатление о квартире. Даже если вы сами не мусорите в подъезде и около него, наверняка ваши соседи иногда это делают. Позаботьтесь о том, чтобы покупатель при входе в вашу квартиру уже не отказался от покупки – выбросите мусор.

Для того, чтобы добиться успеха, ставьте себя на место покупателя: какой бы вы хотели видеть квартиру, которую готовы купить?

Главная задача подготовки жилья к продаже – оставить наилучшее впечатление о квартире в целом. Даже если не удастся получить задаток от покупателя, если квартира ему понравилась, есть большая вероятность того, что он после просмотра других вариантов вернётся именно к вам.

Шестой шаг – переговоры с покупателем

Итак, вы составили хорошее объявление, подготовили квартиру к показу и начали собирать документы. Казалось бы, всё что нужно сделано, осталось показать свою прекрасную квартиру покупателю, получить задаток, оформить договор и закрыть сделку.

Однако, на деле всё не так просто, ведь какой хорошей ваша квартира не была, всегда есть вероятность того, что придирчивому покупателю что-то не понравится. Вы рискуете либо скинуть цену, либо вовсе потерять клиента.

Поэтому важно уметь правильно разговаривать и отвечать на вопросы так, чтобы покупателю захотелось купить именно вашу квартиру.

Ниже вы можете ознакомиться с примерами самых часто встречаемых вопросов от покупателей и тех ответов, которые будут самыми удачными:

Покупатель: Мне понравилась ваша квартира, но кухня слишком маленького размера.

Отвечаем: Я понимаю вас, кухня действительно чуть меньше, чем хотелось бы, однако квартира обладает массой преимуществ, которые не так очевидны на первый взгляд. Во-первых, у нас очень хорошие и отзывчивые соседи, которые не доставят вам дискомфорта. Во-вторых, в шаговой доступности есть больница, школа и несколько магазинов, что делает эту квартиру весьма комфортной для ежедневной жизни любой семьи.

Покупатель: у вас очень хорошая квартира, я готов её приобрести. Однако, в настоящий момент я не располагаю нужной суммой

Отвечаем: Давайте обсудим метод расчёта, может быть я смогу сделать вам какую-то скидку, если поторопимся с заключением сделки!

Покупатель: хочу заехать в вашу квартиру как можно скорее. Когда сможете съехать?

Отвечаем: Давайте оформим договор и оставим задаток сегодня, а уже завтра я приступлю к оформлению всех документов. Я постараюсь в кратчайшие сроки освободить квартиру для вас!

Седьмой шаг – получаем задаток

Если покупатель всерьёз намерен приобрести вашу квартиру, это значит, что ему просто необходимо доказать вам серьёзность своих намерений и внести задаток и оформить предварительный договор купли-продажи.

Обычно задаток составляет от 3 до 5-6 процентов стоимости квартиры. Этот предварительный платёж является некой гарантией того, что покупатель не передумает приобретать вашу квартиру.

А если всё-таки передумает, то задаток обратно он уже не получит. В случае, если продавец решает продать квартиру другому человеку, то оставивший задаток должен получить удвоенную его сумму.

Нет строгой формы договора о задатке, он составляется в произвольной манере. В нём обязательно должны быть указаны полная стоимость квартиры, перечень мебели и техники, которую продавец обязуется оставить, а также то, какого размера задаток был внесён

Восьмой шаг – выполняем обязательства продавца

Как только вы получили задаток и оформили договор о его получении, настало самое время для того, чтобы начинать процесс выписывания из квартиры. Для того, чтобы выполнить эту процедуру, сначала нужно обратиться в паспортный стол, администратор которого направит вас в нужный кабинет.

Помимо этого, необходимо взять справку из коммунальной службы, подтверждающую отсутствие у вас долгов. А если в квартире прописаны несовершеннолетние, необходимо получить разрешение из органов опеки.

Параллельно сбору документов будет целесообразно начать собирать и вывозить свои вещи и мебель, которую вы забираете. Так вы сможете быстрее освободить жилплощадь для покупателя.

Девятый шаг – договор купли-продажи и расчёт

Оговорите с покупателем день, в который вы встретитесь у нотариуса. Это необходимо для того, чтобы составить договор купли-продажи. Продавец должен взять с собой все необходимые заранее оформленные документы, а от покупателя требуется полная сумма сделки. Договор купли-продажи оформляется в трёх экземплярах, подписывается всеми сторонами договора, а также нотариусом.

Безопасный расчет за квартиру

Далее происходит взаиморасчёт, который можно произвести как наличными, так и безналичным переводом. Мы рекомендуем воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом для того, чтобы полностью обезопасить себя.

После получения продавцом всей суммы, он обязан написать расписку о получении денежных средств. Затем новому владельцу выдаются ключи от новой квартиры.

Заключенный договор купли-продажи отдаётся в регистрационную палату, где государственные служащие подтверждают факт передачи собственности и выдают соответствующий документ.

В некоторых случаях дополнительно оформляется передаточный документ, в котором описывается вся мебель и техника, переходящая в собственность покупателя. Заполняется такой документ в свободной форме и не является обязательным.

Дополнительно: продаём квартиру в строящемся доме

Если вы приобрели квартиру в доме, который ещё не передан в эксплуатацию, то, по факту, вы не являетесь собственником какой-либо недвижимости в этом доме. У вас на руках есть только договор долевого типа или договор передачи права на собственность от застройщика.

Только после того, как дом сдаётся в пользование и заселяется людьми, будущие собственники получают выписку от регистрационной палаты. Этот документ и будет свидетельством права на собственность квартиры.

После того, как у вас есть документ, подтверждающий ваше право на собственность, вы можете начать продажу квартиры по описанному выше алгоритму.

Видео мастер-класса для собственников «как продать квартиру»

Итоги

Какой можно сделать вывод? Продать квартиру самостоятельно достаточно сложно, но в целом возможно. Вы потратите на это кучу своего времени и сил, но зато сэкономите неплохую сумму денег.

Если же вы всё-таки решили продать свою квартиру самостоятельно, постарайтесь следовать нашим советам.

Надеемся, что у вас всё получится. Желаем вам удачи в будущих сделках!