Эскроу счет что это простыми словами? И кто из застройщиков работает по договору счета эскроу?

Почему эскроу-счет в 2019 году заложил в рост новостроек более 10% стоимости квадратного метра?

У вас планируется проведение сделки с покупкой квартиры в новостройке? Обезопасить платеж по ней вам поможет специальный счёт в банке – эскроу.

Процесс расчетов при использовании счета эскроу

1 июня 2019 года вступил в силу закон обязующий всех застройщиков перейти на расчету при продаже новостроек только через счета эскроу. Это одновременно удорожало недвижимость в новых домах и сделало расчеты с дольщиками безопаснее.

Вся процедура взаиморасчета по эскроу между покупателем и застройщиком теперь включает еще третье лицо (банк) и выглядит следующим образом: покупатель вносит необходимую сумму, которую банк депонирует (или проще говоря замораживает) до момента, пока сделка не будет завершена (например, пока не будут оформлены документы новым владельцем на недвижимость), а после завершения сделки средства переводятся продавцу.

Такой расчёт позволяет снять опасения дольщиков о недобросовестности продавца — застройщика, так как до завершения стройки он не сможет получить деньги.

Для совершения сделки с депонированием средств на счете эскроу обе стороны должны заключить специальный «договор счета эскроу» (важно отметить, что это отдельный договор, так как еще существует «договор эскроу» и важно их не путать).

Какие условия прописаны в договоре эскроу?

В договоре будут прописаны те условия, при выполнении которых банк сможет перевести средства получателю.

Помимо денежных средств на счет эскроу можно внести, например, ценные бумаги или права на любое другое движимое имущество, а вот использовать недвижимость запрещено.

Участники сделки эсроу расчетов

Участники сделки с применением эскроу счета на юридическом языке называются депонентом и бенефициарм. Первый — это тот, кто вносит потенциальную оплату по сделке, второй – её получатель.

Кто такой эскроу-агент и его обязанности?

Тот, кто обеспечивает депонирование средств (банк) называется эскроу-агент – он выступает гарантом сделки, обеспечивает контроль выполнения оговорённых условий.

Право открывать такой счет предоставлено только банкам. Это определенно законодательством Российской Федерации. В случае, если вы хотите депонировать средства у гаранта, не имеющего лицензии банковской организации — это возможно сделать только при открытии специального номинального счёта.

Какие есть преимущества и недостатки счета эскроу?

Преимущества и недостатки с применением эскроу счета удобны практически во всех случаях, но, как и все банковские продуты имеют свои преимущества и недостатки.

Право открывать такой счет предоставлено только банкам. Это определенно законодательством Российской Федерации. В случае, если вы хотите депонировать средства у гаранта, не имеющего лицензии банковской организации — это возможно сделать только при открытии специального номинального счёта.

Что относится к основным преимуществам?

1. Защита обеих сторон сделки. Если обе стороны проводят честную сделку и не имеют умысла мошенничества — обе стороны защищены. Депонент не потеряет свои деньги в случае обмана, бенефициар получит свою оплату при выполнении договоренностей.
2. Простота закрытия счета. Для этого банку достаточно получить уведомление о расторжении сделки со стороны одного из участников. Закрытие произойдёт автоматически, деньги будут возвращены депоненту.
3. Стороны самостоятельно прописывают параметры, по которым банк определит, что сделка завершена успешно.
4. Когда счет открывается для приобретения недвижимости по договору долевого строительства – покупатель получает дополнительное преимущество: бесплатное открытие и страхование счета. Единственно важное условие – страховка покрывает не более 10 миллионов рублей. Страхование осуществляется Агентством по страхованию вкладов.
5. Внесённые средства на эскроу счета не могут арестовать и конфисковать, даже при наличии долгов у депонента.

Какие недостатки эскроу счетов?

1. Не все банки предоставляют возможность открытия такого счета
2. Деньги можно либо перечислить бенефициару, либо получить назад только при расторжении договора. Весь период проведения сделки деньги заморожены.
3. Замороженные деньги не работают. Если открыт депозитный счёт-на него начисляются проценты, на эскроу счет никаких процентов не начисляется.
4. Необходимо оплачивать комиссию банку за открытие счета. Стандартная процентная ставка – 0,7-1% от суммы, оплачивает её депонент, или если речь идёт о сделке застройщика с дольщиком – застройщик.

Разные способы расчёта — какой выбрать

Гарантировать расчёт по сделке с недвижимостью могут ещё банковская ячейка и аккредитив. О этих методах расчетов мы писали ранее, там получилось интересное обсуждение сторонников этих расчетов за квартиру и риелторов.

Сейф в банке называется банковской ячейкой. Его можно арендовать и разрешить банку предоставить доступ к нему другим лицам при предъявлении указанных владельцем ячейки документов.

Часто при покупке недвижимости покупатели прибегают к расчетам при помощи таких ячеек. Продавец получает доступ к деньгам в ячейке после предоставления регистрационных документов, подтверждающих переход права на недвижимость к покупателю.

Ещё один вид защиты расчётов — аккредитив. Банк обязуется перевести деньги продавцу, после выполнения определённых условий.

Как правило третья сторона нужна покупателю и продавцу, которые не имели опыта сотрудничества и еще не заработали репутацию в глаза друг друга. Деньги поставщику товара или услуги будут перечислены банком после предоставления доказательств (прописанных заранее в договоре) совершения сделки.

Сравнение характеристик банковских инструментов при расчетах с недвижимостью

Форма договора
Аккредитив – утвержденная форма Центробанком
Счет эскроу – изменения вносятся сторонами
Банковская ячейка — изменения вносятся сторонами
Ответственность за платеж
Аккредитив – на покупателе
Счет эскроу – на банке (гаранте)
Банковская ячейка – на покупателе
Закрытие счета досрочно
Аккредитив – возможно в любой момент только покупателем (депонентом)
Счет эскроу – исключительно в случае расторжения договора одной из сторон
Банковская ячейка – возможно в любой момент только покупателем (депонентом)
Получает деньги со счета
Аккредитив – Получатель или тот, на кого он указал
Счет эскроу – только продавец (бенефициар)
Банковская ячейка — Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву

Использование в долевом строительстве
Аккредитив – запрещено
Счет эскроу – обязательно, кроме случаев-исключений
Банковская ячейка – запрещено
Страхование
Аккредитив – есть такая возможность по желанию клиента
Счет эскроу – до 10 млн рублей в случае сделки с недвижимостью
Банковская ячейка – есть такая возможность по желанию клиента
Могут ли быть взысканы деньги
Аккредитив – могут
Счет эскроу – не могут
Банковская ячейка — могут

В каких случаях применяется эскроу счет

Чаще всего специальный счет используется в сделках с недвижимостью, при долевом строительстве. Проще говоря, в тех случаях, когда стороны не доверяют друг другу и нуждаются в гарантиях как оплаты, так и возможности вернуть деньги в случае, если сделка не состоится. Например, в случае судебных разбирательств, при достижении мирного соглашения стороны часто прибегают к расчетам при помощи счета эскроу.

Как происходят сделки по счету эскроу

Как говорилось ранее, в сделке участвует 3 стороны: продаёт бенефициар, покупает депонент и выступает гарантом эскроу-агент, оформляется такое сотрудничество специальным договором.

Этапы проведения сделки с использованием эскроу счетов

1. Заключение договора с фиксированием в нём обязательств сторон
2. Открытие счёта и внесение суммы по договору (покупателем или застройщиком)
3. «Замораживание» средств на счету банком-гарантом
4. Осуществляется сделка между покупателем и продавцом
5. Предоставляются со стороны продавца доказательства завершения сделки (прописанные в договоре, например акт приема передачи и другие документы по сделке с недвижимостью)
6. Разблокирование счета и перечисление оплаты продавцу

Кто является владельцем денег на эскроу-счету?

Когда деньги попадают на спец-счет, они по-прежнему принадлежат покупателю, но при этом он не может ими распоряжаться, пока действует договор. После совершения сделки владельцем денег становится продавец.
Банк не может списывать средства с данного счета в оплату своих услуг (конечно, если это не оговорено в договоре).

Как открыть эскроу-счет?

В случае использования счета при сделках по долевому строительству в открытии счета участвует всего 2 стороны – банк и покупатель. В этом случае банк уже имеет договоренности с застройщиком.

Во всех остальных случаях всегда участвует 3 стороны: банк, покупатель и продавец.

Для открытия счета необходимо заключение договора, в котором прописываются все условия сделки: объект продажи, его стоимость, сроки, условия продажи, а также требования, при выполнении которых сделка будет считаться совершенной. Подписывается такой договор всеми тремя сторонами-участниками.

После заключения договора покупатель пополняет эскроу-счёт необходимой суммой и вместе с продавцом оплачивает услуги банка.

Какие документы необходимы для открытия счета?

Список необходимых документов зависит от банка, в котором будет открыт счет – в каждом банке он свой. Что точно необходимо всегда – это паспорт и заявление на открытие счета, а от юридического лица потребуются уставные документы и отчетность о финансовых показателях.

Для ИП еще будет необходима справка из налоговой. В некоторых банках просят заполнить специальные документы по форме банка.

Эскроу и контроль государства при долевом строительстве

Регулирование федеральным законом. В связи с частыми случаями обмана дольщиков за последние 10 лет в июле этого года в силу вступил ФЗ 214-ФЗ, содержащий в себе новые правила долевого строительства.

Теперь, согласно федеральному закону, сделки по приобретению недвижимости путем заключения договора на долевое строительство могут осуществляться исключительно через эскроу-счета. Это позволяет обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, или форс-мажоров.

О том как получить денежную компенсацию от застройщика, если он не выполнил свои обязательства мы написали подробную инструкцию вместе с адвокатом Анастасией Колесниковой.

Страхуется ли эскроу счет? Что нужно знать?

В обязательном порядке страхуются приобретение недвижимости по договору долевого строительства. Страховка действует весь период сделки плюс три дня после внесении информации в Росреестре, о том, что собственником квартиры является покупатель.

В таком случае страховка заканчивает своё действие по истечению трех дней после приобретения покупателем прав собственности на недвижимость.

В случае, если банк потеряет лицензию – замороженные на эскроу-счёте средства переведут в другой банк, но сумма перевода не может превышать 10 миллионов рублей по всем счетам.

Для получения страховки необходимо обратиться в страховую компанию, осуществлявшую страхование счета с паспортом и договором, подтверждающим открытие эскроу-счета.

Можно ли рассчитываться через эскроу-счет при сделках с вторичной недвижимостью?

Часто возникают ситуации, когда требуется залог или предоплата за объект вторичной недвижимости, так как обе стороны первый раз видят друг друга и соответственно не доверяют, будучи наслышанными о мошенничестве на рынке недвижимости.

В таком случае каждая из сторон может обезопасить себя открытием эскроу-счета: продавец будет спокоен, что необходимая сумма уже внесена покупателем на счет и заморожена банком, а покупатель обезопасит себя от обмана. Когда в Росреестре будут внесены новые данные о собственнике квартиры – продавец получит свои деньги. Это идеальный способ для обеих сторон провести сделку без рисков.