Как купить квартиру, или купи ???? и сохрани

Как купить квартиру? — Вопрос который меня мучает по сей день.

Ответ и не один о том почему я хочу купить еще одну квартиру в этой большой статье — инструкции, а еще в ней видео советы тем кто собирается приобрести недвижимость не только в Москве.

Доброго времени суток, уважаемый читатель! Если вы зашли на эту страницу, значит скорее всего вы начинаете задумываться о том, чтобы приобрести собственную жилплощадь, или сменить имеющуюся на более хороший вариант.

Инструкция на основе жизненного опыта московского блогера и его коллег по работе, кто приехал в Москву и снимал квартиру. Данная инструкция создана чтобы ответить на самые распространённые вопросы, касающиеся покупки вторичного и первичного жилья.

Мы остановимся на следующих моментах:

• Выбираем квартиру по потребностям, оцениваем жилплощадь;
• Разбираем распространённые методы расчётов с продавцом;
• Изучаем вопрос приобретения квартиры на материнский капитал и в ипотеку;
• Рассказываем о подводных камнях при проверке квартиры;
• Приводим ряд необходимых документов для оформления новой недвижимости.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

… выбираать порою приходится между несколькими квартирами, между домом и таунхаусом…
(клиент на просмотре)

Очевидно, что при покупке новой машины автомобилист внимательно изучает её характеристики – год выпуска, мощность двигателя, пробег и прочие. Казалось бы, квартира – это не автомобиль и такой подход при подборе жилья невозможен, однако на самом деле есть ряд характеристик, по которым вы можете подобрать приемлемый вариант. Список этих параметров у каждого индивидуален и зависит от потребностей, для понимания приведём пример:

Казалось бы, квартира – это не автомобиль и такой подход при подборе жилья невозможен, однако на самом деле есть ряд характеристик, по которым вы можете подобрать приемлемый вариант. Список этих параметров у каждого индивидуален и зависит от потребностей, для понимания приведём пример:

1. Смежный санузел с тёплыми полами;
2. Развитая социальная инфраструктура;
3. Застеклённый балкон с окнами на солнечной стороне;
4. Свежий хороший ремонт;
5. Территориальное положение;
6. Спокойные и тихие соседи;
7. Состояние дома;

Расставьте приоритеты в зависимости от ваших потребностей – если у вас есть дети и вы хотите часто ходить на прогулку, подыскивайте варианты в экологичных районах, где поблизости есть лес или парк. Если вы не хотите тратить время и силы на новый ремонт – подыщите варианты с уже готовым оформлением интерьера.

Сегодня рынок вторичного жилья имеет довольно большие масштабы даже в маленьких городах, поэтому найти соответствующую вашим параметрам квартиру можно, если следовать ряду правил:

1. Выделите ваши потребности и определите характеристики нового жилья. В первую очередь это размер жилой площади и территориальное положение – маленькая однушка в отдалённом районе или просторная двухкомнатная квартира практически в центре города. Точно определите, какие параметры для вас являются ключевыми – так вы сможете отметать варианты, которые вам будут навязывать риелторы и продавцы.
2. Неплохо будет сразу определиться – первичный или вторичный рынок. Если хотите совсем новую квартиру, то рассматривайте первичное жилье, но нужно иметь в виду, что ремонта и мебели в таких квартирах обычно не бывает. Если же вы решили остановить свой выбор на вторичном жилье, обратите внимание на свежесть и качество ремонта.
3. Определитесь с бюджетом. Обычно, сумма, которую вы готовы потратить на новую жилплощадь, является определяющим фактором того, на что вы можете претендовать. Советуем изначально рассматривать варианты, стоимость которых на 5-10% ниже той суммы, которую вы готовы потратить – таким образом вы оставите часть средств для того, чтобы вложить их в совершенствование вашей покупки. Возможно где-то нужно сделать небольшой ремонт или приобрести новую мебель.
4. Решите, кто будет заниматься подбором квартиры: вы займётесь всем самостоятельно или привлечете специалистов. Имейте в виду, процесс покупки недвижимости – трудоёмкий и достаточно длительный. Более того, нужно знать большое количество нюансов для того, чтобы не остаться обманутым. Если вы не на 100% уверены в своих силах, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к услугам риелторов. Покупка обойдётся немного дороже, зато вы минимизируете возможные риски.
5. Выбирайте из нескольких понравившихся вариантов. Если вы нашли квартиру, которая вам очень понравилась – не спешите заключать сделку. Осмотрите ещё несколько вариантов, ведь так вероятность найти самый лучший вариант возрастает. Помните про определённые характеристики – не отступайте от них при выборе.
6. Будьте внимательны при покупке. Осмотрите все необходимые для приобретения документы, которые готов предоставить продавец. Мошенников много, поэтому нужно быть особо внимательным и бдительным. Оцените ваши возможности – если не уверены, что справитесь со всем самостоятельно, то позовите на помощь специалиста.
7. Подумайте перед тем, как оставить задаток. Его размер обычно составляет 5% от стоимости квартиры. Покупатель оставляет его для того, чтобы быть уверенным в том, что понравившуюся квартиру не продадут кому-то другому. Задаток не возвращается покупателю, если тот передумает приобретать недвижимость, а если продавец отказывается от сделки, то должен вернуть удвоенную сумму задатка покупателю.

Сравнение первичного и вторичного жилья

Недвижимость, как и любой товар, можно разделить на две группы: новое и бывшее в использование, правильнее говорить – первичное и вторичное жильё.

Первичное жильё – недвижимость в новостройках или относительно новых домах, которые ещё не были в собственности ни у кого, кроме как у застройщика. В таких квартирах ещё никто не жил, она новая, чистая – её облик зависит от будущего жильца.

Вторичная недвижимость – квартиры, которые находятся в собственности у кого-либо. В таких квартирах обычно сделан ремонт и люди в них уже жили.

Первичное жильё по цене на порядок меньше, но не стоит соблазняться, так как есть ряд очевидных недостатков такого вида квартир. Предлагаем вам ознакомиться со сравнением параметров обоих групп квартир:

Стоимость недвижимости

Очевидно, что цены на квартиры очень разные и зависят они от множества факторов. Чтобы ознакомиться со стоимостью квадратных метров в вашем регионе вы можете полистать объявления о продаже квартиры в интернете.

Есть информация, что в 2019 году средняя стоимость одного квадратного метра по всем городам России начинается от 26 тысяч рублей и заканчивается серьёзными 230 тысячами рублей. Всё зависит от величины города и района недвижимости.

Рассчитывая бюджет покупки, имейте в виду следующие возможные дополнительные расходы:

1. Оплата услуг специалиста –  3-6% от стоимости квартиры;
2. Расходы на оформление и документы;
3. Ремонт жилого помещение и приобретение новой мебели или техники.

Как правильно оценить квартиру

Человеку, род занятости которого не сопряжен со сделками с недвижимостью, будет трудно самостоятельно определить адекватную рыночную стоимость своей квартиры. Для того, чтобы не ошибиться – обратитесь к опытным специалистам.

Очевидно, что специалисты не работают бесплатно и за предоставление услуг они привыкли получать деньги. Однако, вот вам небольшая хитрость: позвоните в пару риелторских кампаний и опишите им все интересующие вас параметры квартиры. Риелторы назовут вам примерную рыночную стоимость такой квартиры – на эту сумму вы и можете ориентироваться при самостоятельном подборе жилплощади.

Для того, чтобы адекватно оценить стоимость квартиры, необходимо понимать, какие факторы влияют на определение конечной стоимости:

1. Тип дома (панельный или кирпичный), этаж, на котором находится квартира, а также этажность и год постройки;
2. Развитость инфраструктуры (транспортные развязки, больницы, аптеки, школы, детские сады, парки и леса);
3. Территориальное положение (удалённость от центра);
4. Количество комнат в квартире и их планировка (смежные комнаты или «распашонки»);
5. Размер жилых помещений (для кухни нормальным размером считают минимум 10 квадратных метров);
6. Тип отопления, который реализован в квартире;
7. Расходы на коммунальные платежи;
8. Тип санузла – смежный или раздельный.

Для того, чтобы понять рыночную стоимость интересующей вас квартиры, достаточно сравнить несколько объявлений в интернете.

Кто продаёт квартиру?

Сегодня можно приобрести квартиру двумя различными способами – у застройщика и у физического лица собственника. Давайте поговорим про каждого.

Приобретение недвижимости у застройщика

Многие считают такие сделки самыми безопасными, так как приобретаемая квартира не имеет прежнего владельца и какой-то «истории». Однако на деле рисков гораздо больше, ведь сегодня существует большое количество недобросовестных застройщиков.

Для того, чтобы минимизировать все возможные риски, необходимо детально проверять всю информацию о застройщике, а также документацию, которую он предоставляет. Предпочтение лучше отдавать тем застройщикам, у которых уже есть несколько успешных проектов. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство.

Покупка квартиры у подрядчика

В собственность подрядчика квартира попадает в том случае, когда у застройщика бывают проблемы с финансированием и часть квартир приходиться отдать. Квартиры переходит в собственность подрядчика только тогда, когда дом будет окончательно сдан в эксплуатацию. В этом случае особенностью является то, что подрядчики преимущественно принимают только наличный расчёт и рассчитывают на маленькие сроки передачи денежных средств.

Покупая квартиру у подрядчика, покупатель обременяет себя меньшим количеством рисков, так как сразу после сделки квартира переходит в собственность нового хозяина, а сама сделка осуществляется путём договора передачи прав на собственность.

Покупка жилья у собственника без посредников

Такой вид сделки является самым желанным и самым популярным, так как в договоре купли-продажи участвуют только две стороны – собственник и покупатель, а риелторы и какие-то другие лица в сделки не участвуют. В качестве продавца может выступать либо один собственник, либо несколько человек, каждый из которых имеет долю, либо супруги.

Имейте в виду, что особое внимание следует обращать на все бумажные документы, которые попадают к вам в руки. Дело в том, что на сегодняшний день существует большое количество мошеннических схем и вариантов с поддельными документами, поэтому нужно быть очень внимательным.

Перед покупкой квартиры всегда нужно пообщаться с собственником для того, чтобы обезопасить себя. Задайте собственнику пару вопросов, например, каким образом квартира перешла в собственность настоящего хозяина или сколько человек в данный момент прописано в квартире. Обязательным условием будет уточнить наличие или отсутствие Долгов по оплате коммунальных услуг.

Более того, покупая квартиру напрямую у собственника, вы получаете уникальную возможность – торг. Практически каждый продавец выставляет свою квартиру слегка по завышенной цене, поэтому мы настоятельно рекомендуем всем своим клиентам не стесняться и торговаться.

Имейте в виду, что торговаться лучше при личной встрече, а не по телефону. В первую очередь вам нужно убедить продавца квартиры в том, что вы заинтересованы в покупке его недвижимости – перечислите преимущества.

Затем постепенно начинаете говорить о недостатках квартиры, намекая на то, что цену нужно снизить, но не будьте слишком наглыми. Такой подход наверняка поможет вам скинуть некоторую сумму от установленные продавцом цены, а сэкономленные средства вы сможете потратить на покупку новой мебели или техники.

Оформлением и заключением всех документов обычно занимается продавец, а вот пошлину должен оплатить покупатель – её размер 2000 руб. Обязательно покажите составленный договор купли-продажи опытному независимому юристу или нотариусу, так как он сможет указать вам на недостатки или слабые стороны вашей сделки.

Как оформить сделку купли-продажи

Все сделки купли-продажи регистрируются в регистрационной палате. Для этого нужно подать целый список документов в МФЦ. Вот примерный список необходимых документов:

• Заключённый и подписанный договор купли-продажи;
• Документы продавца и покупателя, обычно это паспорт;
• Заполненный образец документа с сайта МФЦ – заявление о регистрации перехода прав собственности на недвижимость;
• Чек, подтверждающий оплату пошлины;
• Подписанное супругом продавца согласие на продажу недвижимости;
• Акт приема передачи.

Обращение к специалистам

Большинство покупателей прибегают к услугам агентства по недвижимости, так как хотят минимизировать возможные риски при покупке новой квартиры, а также сократить время, которое необходимо потратить для того, чтобы купить квартиру и оформить все необходимые документы. Такой специалист называется риелтором – человек, который помогает подобрать и выбрать самый лучший вариант, а также ведёт весь процесс сделки и оформляет все необходимые документы.

Если ваш бюджет сильно ограничен, советуем вам рассмотреть вариант самостоятельной покупке квартиры, так как обычно расходы на риелтора составляют порядка 3-6 % от общей стоимости квартиры. Но это не всегда выгодно и вот почему.

Основным преимуществам приобретение квартиры с помощью услуг риелтора является то, что вам будет помогать опытный специалист, который знает все возможные подводные камни и трудные моменты. Более того купить квартиру через риелтора можно гораздо быстрее, потому что он обычно имеют готовую базу постоянно поступающих предложений, а покупателю не нужно тратить время на встречу с продавцами.

Мы настоятельно не рекомендуем вам пользоваться услугами посредников – в основном так называют начинающих риелторов, которые работают неофициально. Это значит, что за свои услуги такой человек возьмёт меньший процент, но он не даст вам никакой гарантии в том, что сделка пройдёт без каких-либо рисков.

Как выбрать агентство по недвижимости

В том случае, если вы взвесили все за и против и решили, что лучшим решением для вас будет прибегнуть к помощи специалистов, то нужно внимательно подходить к выбору агентства по недвижимости и конкретного риелтора. Очевидно, что лучше выбирать агентство с более хорошей репутации и риэлтора с большим количеством положительных отзывов. Услуги такого риелтора и такого агентства будут стоить немного дороже, однако именно так вы можете быть уверены в том, что у вас не обманут, а квартира будет продана максимально быстро.

Как определить качественное агентство

При заключении договора с агентством в нём указывается гарантия качества и безопасности сделки.

Агентство имеет штат сотрудников у каждого из которых есть какое-то собственное рабочее место в офисе, а сама компания должна уже достаточно длительное время существовать на рынке.

Обратите внимание на то, кто указывается в договоре с агентством – если в нём будет указано название самой организации помимо конкретного риэлтора, это будет большим преимуществом.

Агентство может потребовать аванс от клиента, но этот момент также должен быть зафиксирован в договоре, а акт приема передачи денег должен быть задокументирован 

Для того, чтобы не оказаться обманутым, внимательно изучите все пункты договора с риелтором и с агентством. Немаловажным пунктом пунктами являются следующие моменты:

• Свои пожелания по поводу необходимой квартиры клиент предоставляет риелтору только в письменном виде;
• После того как риелтор полностью выполнит свои обязанности, установленные договором, покупатель должен заполнить акт выполнения работ;
• Покупатель допускает привлечение риелтором дополнительных специалистов, например оценщика, юриста или нотариуса.

Рекомендуем потребовать убрать из договора следующие пункты:

• Покупателю запрещено выходить на контакт с продавцом;
• Штраф за расторжение договора клиентам превышает 5 – 17 %.

Проверяем квартиру

Перед тем как заключить договор купли-продажи и рассчитаться с продавцом, необходимо детально проверить юридическую чистоту интересующей вас квартиры. Более того, важно тщательно изучить физическую составляющую, то есть провести внимательный осмотр всех комнат и выявить возможные недостатки.

В первую очередь вам необходимо удостовериться в том, что продавец является собственником. Более того, необходимо попросить предъявить свидетельство того, как это право собственности было получено.

Если продавец доверил продажу своей квартиры третьему лицу – внимательно изучите предоставленную вам доверенность и обязательно сделайте копию. Также нужно встретиться с собственником и лично обговорить все детали сделки.

Необходимо проверить какое количество владельцев квартиры было и как часто её продавали, ведь если квартиру продают большое количество раз за короткое время – это признак того, что квартира влечёт за собой какие-то проблемы. От такой квартиры лучше отказаться.

Важным моментом является получение справки о текущих прописках – потребуйте выписку из домовой книжки.

Узнайте не обременена ли квартира или не находится ли она под арестом – для этого нужно получить электронную выписку из ЕГРП.

Не забудьте проверить указанную продавцом площадь, а также наличие или отсутствие перепланировки, так как неузаконенная перепланировка будет проблемой для ипотечников, ведь многие банки отказываются выдавать ипотеку на покупку жилья, которое была незаконно перепланировано.

Если собственник женат или замужем, немаловажным пунктом будет получение согласия супруга, которое обязательно должно быть заверено нотариусом.

В случае, если вы желаете приобрести только долю от квартиры, например одну комнату, вам необходимо получить от всех остальных собственников документ, который подтверждает их отказ от приоритетной покупки.

Покупаем квартиру в строящемся доме

Обычно покупка недвижимости в доме, который ещё не сдан в эксплуатацию, обходится в разы дешевле вторичного жилья. Дело в том, что покупатель является как бы инвестором и он вкладывает средства в строительство недвижимости, по завершению которого становится собственником.

Однако стоит быть внимательным, так как такого вида сделки имеют достаточно серьёзные риски. Большое количество застройщиков каждый год банкротится и замораживает строительство.

• Сравните предложения от других строительных организаций, может быть вы найдёте более привлекательные предложения;
• Узнайте об успешных завершенных проектах этой компании;
• Оцените возможные риски этой покупки.

Самым рискованным вариантом считается покупка новостройки на стадии котлована, так как в любой момент строительство может быть просто заморожено.

Обязательным моментом является проверка документов, которые свидетельствуют о разрешении проведения водопроводного канала от дома к существующей канализации, а также документы, связанные с отоплением и электричеством.

Если вы проверили все документы и полностью уверены в том, что вы можете безопасно инвестировать свои денежные средства, можете переходить к процедуре заключения договора, в котором обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• платёжные реквизиты продавца, то есть застройщика;
• информация о покупателе;
• полные параметры приобретаемой жилой площади;
• метод взаиморасчета и крайний срок ведения здания в эксплуатацию.

Методы взаиморасчетов за квартиру

Сегодня существует масса возможных вариантов реализации расчётов между покупателем и продавцом. Давайте рассмотрим самые популярные и распространённые.

Оплата наличными покупки квартиры

Этот метод как и прежде является самым популярным, так как он не требует дополнительных расходов. Однако его можно назвать одним из самых небезопасных, так как покупателю приходится иметь на руках достаточно большую сумму денег, которая может быть просто-напросто украдена.

Если вы все же решили выбрать именно этот метод расчёта с продавцом — внимательно выбирайте время и место передачи денег. Лучше всего сделать это в банке, а сразу после передачи денежных средств подписать договор купли-продажи. Для большей безопасности неплохо было бы привлечь ко всему этому процессу нотариуса, который сможет официально задокументировать весь процесс.

После произведённых действий договор купли-продажи вместе с остальными необходимыми документами подается в регистрационную палату для государственной регистрации.

Однако сегодня есть более безопасные методы взаиморасчета, например аренда банковской ячейки.

Суть этого метода заключается в том, что покупатель арендует в банке небольшой сейф, в который кладёт необходимую сумму денежных средств, а после её завершения и регистрации передает ключи продавцу.

Ещё одним методом безопасных расчётов является пользование услугами нотариуса, который за скромный процент проведёт все необходимые безопасные расчёты.

Ипотека

Большое количество квартир в первичном секторе покупается именно в ипотеку. Основным условием, при котором банк готов дать ипотеку, является хорошая и постоянная заработная плата. Этот вариант крайне удобен, так как молодая семья может стать собственником своей собственной жилой площади, ещё не имея полной суммы денег для покупки.

Однако такой метод не совсем выгоден, так как зачастую банки требуют первоначальный взнос до 50 % от стоимости, а процентная ипотечное ставка может достигать 15 % годовых.

Внимательно подумайте перед тем, как брать ипотеку, так как обычно платить за квартиру придётся как минимум следующие 10 лет.

В том случае если вы всё-таки желаете приобрести недвижимость в ипотеку, оцените свои возможности и свой бюджет. Реальный платёж не должен составлять больше 40 – 50 % от общего дохода всей семьи. В противном случае члены семьи обречены на серьезную экономию и негативное настроение.

Давайте разберём преимущества и недостатки приобретения квартиры в ипотеку:

• Ипотека позволяет получить недвижимость здесь и сейчас, но она подразумевает за собой, так называемое денежное рабство, ведь выплачивать её придётся очень долго;
• Сперва может показаться что ипотека – это удобный вариант, ведь выплаты могут быть не такими большими, а срок весьма растянут. Однако, до того момента, пока вы не выплатите полную стоимость квартиры и начисленные за ипотеку проценты, квартира будет находиться в залоге у банка и в случае чего он сможет её у вас отсудить;
• Сегодня существует большое количество различных ипотечных программ, однако получить её может не каждый ведь не у всех есть стабильный высокий заработок.
• Сегодня государство старается всячески поддерживать молодые семьи, которые покупают квартиру вы по теку, однако это всё – капля в море, ведь из-за высокой Ипотечный ставки нашей стране итоговое переплаты может достигать 200 – 300 %.

Выбираем финансовую организацию для получения ипотеки

Когда квартира покупается в ипотеку, в сделке участвуют не только покупатель и продавец, а также банк, который определяет конечную сумму предоставляемого займа, ежемесячные платежи и итоговый процент переплаты.

Поэтому внимательно отнеситесь банку, в котором хотите получите ипотеку. Обратите внимание на следующие вопросы: какого размера займ готовы вам выдать? Какой максимально допустимый срок? Предусмотрена ли страховка? Какие могут быть негативные последствия или задержки оплаты по ипотеке?

Многие ведутся на соблазнительные рекламные предложения – покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Однако зачастую за этим стоит что-то неладное, ведь ипотека, по сути своей, создана банком для того, чтобы получить какой-то первоначальный взнос. Мы настоятельно рекомендуем всем нашим клиентам и читателям избегать предложений без первоначального взноса.

Как квартиру можно приобрести в рассрочку?

Этот вариант является удобным, если в данный момент вы не обладаете достаточным количеством денег средств, но скором времени деньги у вас появится. Покупатель платит первоначальный взнос в размере половины стоимости квартиры, а потом течение двух лет ежемесячно оплачивает остальную сумму.

Есть застройщики, которые самостоятельно предоставляют покупателям рассрочку без каких-либо процентов, но сегодня это большая редкость.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Таким методом квартиру могут купить семьи, у которых есть двое и больше детей, а других средств финансирования у них не имеется. В конце 2017 г. материнский капитал составил 450.000 руб.

Ключевая особенность покупки квартиры с помощью материнского капитала заключается в том, что деньги будут переданы только через один – два месяца после регистрации сделки, а остальную стоимость квартиры семья оплачивает самостоятельно.

Важно иметь в виду, что материнский капитал не выдается наличными на руки. Денежные средства переводятся на особенной счёт, с которого они будут переведены по реквизитам продавца после совершения сделки.

Используя материнский капитал, можно приобрести любой вид недвижимости, а воспользоваться им можно как в качестве первоначального взноса, так и для погашения уже имеющегося кредита.

Помните, что материнский капитал нельзя использовать для того, чтобы купить квартиру у родственников таких как родители, бабушки, дедушки, братья и сестры.

Копим на квартиру, когда денег нет

Очень часто молодые люди сталкиваются с тем, что им хочется приобрести свою собственную жилую площадь, а высоким заработком они ещё не обладают. В этом случае можно воспользоваться кредитом, ипотекой или же материнским капиталом, но эти варианты не подходят для всех.

Лучше всего будет пожить 2-3 года с родителями и откладывать определённое количество денег каждый месяц. Так вы сможете накопить необходимую сумму для первоначального взноса, а также возможно получить ипотеку. Для того чтобы получить ипотеку на покупку квартиры, необходимо предоставить банку целый ряд документов:

• Паспортные данные покупателя;
• Заключение эксперта о стоимости квартиры;
• Кадастровый паспорт недвижимости;
• Заполненное в банке заявление на ипотеку;
• Подтверждение платежеспособности покупателя.

Вычет налогов с покупки квартиры

Государством предусмотрен единоразовый налоговый вычет после покупки недвижимости. Претендовать на него может официально работающий человек, который платит подоходный налог. Ставка налогового вычета составляет 13 %, но размер его не может превышать 260.000 руб.

Гражданин вправе на протяжении нескольких лет получать сумму налогового вычета, который формируется за счёт перечисления в бюджет подоходного налога от заработной платы.

Для того чтобы оформить налоговый вычет, вам необходимо предоставить налоговый инспекции список документов:

• Специальная декларация;
• Паспорт;
• Заполненное заявления на возврат;
• Документы, подтверждающие покупку квартиры;
• Договор купли-продажи, который должен быть зарегистрирован;
• Акт приема-передачи квартиры;
• Документ, который свидетельствует о вашем праве на собственность.